О правах и обязанностях несовершеннолетнего собственника жилого помещения
О правах и обязанностях несовершеннолетнего собственника жилого помещения
К основным правам собственника жилого помещения, в том числе несовершеннолетнего, относятся права владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением. В частности, собственник жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов семьи, совершать с ним любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать (например, продавать или совершать обмен), передавать во временное владение и пользование другим лицам (наем, безвозмездное пользование и т.д.), передавать в залог, доверительное управление или распоряжаться иным образом (ст. 17, п. п. 1, 2, 4 ст. 209, п. 1 ст. 287.4, п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ).
При этом реализация несовершеннолетним собственником жилого помещения отдельных прав в отношении этого помещения имеет определенные особенности. Это связано с тем, что гражданская дееспособность (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их) в полном объеме возникает по общему правилу по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).
Так, сделки по распоряжению жилым помещением, собственником которого является несовершеннолетний, в зависимости от его возраста совершают либо законные представители несовершеннолетнего (родители, усыновители, опекуны), либо сам несовершеннолетний, но с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ; абз. 2 п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом совершить сделку по распоряжению жилым помещением (долей жилого помещения), принадлежащим несовершеннолетнему, можно только при наличии предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Кроме того, законодательством установлены запреты на совершение некоторых сделок с несовершеннолетними. В частности, по общему правилу, опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам не разрешается совершать сделки с подопечным, запрещено передавать в пользование на срок свыше пяти лет или дарить имущество подопечного (п. 3 ст. 37, пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ; ч. 6 ст. 19 Закона N 48-ФЗ).
Права владения и пользования несовершеннолетним принадлежащим ему жилым помещением принадлежат ему в полном объеме.
Однако, если несовершеннолетний является собственником доли в жилом помещении, могут возникнуть ситуации, когда он не может реализовать свое право до достижения совершеннолетия. Например, если родитель (иной законный представитель), с которым проживает несовершеннолетний, не имеет права на вселение в это жилое помещение, а самостоятельное проживание несовершеннолетнего в жилом помещении невозможно (п. 2 ст. 20, п. 2 ст. 36 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2021 по делу N 33-2852/2021).
Несовершеннолетний собственник жилого помещения несет те же обязанности, что и совершеннолетние собственники, в частности несет бремя содержания этого жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, оплачивать налог на имущество физических лиц (ст. 210 ГК РФ; ч. 4 ст. 17, ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ; ст. ст. 19, 400, пп. 1, 2 п. 1 ст. 401 НК РФ; п. 16 Правил, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр).
Реализация указанных обязанностей также имеет определенные особенности.
Так, ответственность за вред, причиненный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (например, в случае причинения вреда общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме), по общему правилу несут его родители (усыновители) или опекуны, если не докажут, что вред возник не по их вине (п. 1 ст. 1073 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет несут ответственность за причиненный ими вред самостоятельно на общих основаниях. Однако, если у несовершеннолетнего нет доходов или иного имущества, достаточных для возмещения вреда, обязанность по возмещению вреда может быть возложена полностью или в недостающей части на его родителей (усыновителей) или попечителя (если они не докажут, что вред возник не по их вине) (п. п. 1, 2 ст. 1074 ГК РФ).
Обязанность по уплате коммунальных платежей за жилое помещение, собственником которого (доли в котором) является несовершеннолетний, по общему правилу несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания.
При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Но при недостаточности у несовершеннолетнего средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей (п. 1 ст. 60 СК РФ; п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).
Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, как правило, также исполняют родители несовершеннолетних (п. 2 ст. 27, п. 1 ст. 45 НК РФ; Информация ФНС России).
Прокурор района
советник юстиции О.О. Петренко